小区门口的中介橱窗里，挂了大半年的二手房广告

小区门口的中介橱窗里，挂了大半年的二手房广告纸都晒发黄了，价格一降再降，看房的人却屈指可数。这就是眼下不少城市最真实的画面。手里那套当年掏空几个钱包买下的房，过几年真还能值原来那个数吗？福耀玻璃创始人曹德旺早就给过答案——一套2026年挂价250万的房子，等熬到2032年再回头看，账面上的数字、口袋里的实际收益，恐怕和当初想象的完全是两码事。

做了一辈子玻璃生意的曹德旺，按理说和房地产八竿子打不着。可他偏偏成了这些年讲楼市最敢说真话的人之一。早在2023年底，他就拿自己老家福清举例，那里的房价从每平米上万一路滑到几千块，大量房子空着没人要，他直接劝身边的亲戚朋友把多余的房子赶紧处理掉。

后来在一次财经场合上，他又抛出一句让人记到现在的话——把房子当成投资品赚钱的那个时代，已经翻篇了。

为什么大伙儿信他？因为做实业的人，不靠卖房挣钱，也不靠忽悠购房者拿提成。中介嘴里永远是涨，房企的发布会永远在画饼，唯独一个搞制造业的老头，没必要替谁站台。

数据比嘴硬。2025年全国商品房销售面积同比

数据比嘴硬。2025年全国商品房销售面积同比掉了6.8%，住宅销售额跌了9.6%；70个大中城市里，三线城市累计跌幅3.4%，部分弱三四线已经跌出22%的窟窿，鹤岗的故事正在更多地方上演。房本上印的还是当初那个面积，市场愿意出的价钱，已经换了天地。

那么250万这套房，六年之后到底缩水多少？很多人脑子里只有一道简单的减法——挂牌价减买入价。可真要算明白，还得把藏在水面下的成本一项项摆出来。

按现在的行情，首套商贷利率最低能压到3.05%，5年期以上LPR也已经降到3.5%。三成首付、七成贷款这么一算，一套250万的房子六年下来光利息支出就轻松奔着二三十万去了。再加上物业、维修基金、装修折旧、空置期，账本上的真实窟窿远比纸面深。

前几年高位接盘的那批人更难熬。他们当初签的合同利率挂在5%以上，月供没少一分钱，房子估值却天天往下走。家庭月供占收入超过一半的并不少见，所谓房产升值带来的财富感，根本没机会变成实打实的现金。

把视野放到2032年，最大的变化是分化彻底定

把视野放到2032年，最大的变化是分化彻底定型。曾经那种全国房价齐涨齐跌的盛况，不会再有了。深圳一年净流入接近50万人，杭州、成都都超过20万，这种地方的核心地段还有人接盘，好房子还能撑住价格。

反观人在流失、产业薄弱的地方，故事就完全反过来。三四线城市一年净流出312万人，广义库存的去化周期普遍超过30个月，瑞银的预测是这类城市未来还得再跌10%上下。没有人口托底，再漂亮的小区也只是一堆水泥块。

今年4月末全国商品房待售面积77801万平方米，13个重点城市新房库存同比降了15.3%，去化周期压到14.9个月。库存确实在掉，但前提是开发商主动收缩供应，市场长期在低位震荡，离反弹还差着十万八千里。

一线城市这边倒是有点小热闹。北京4月二手住宅网签近1.8万套，同比涨15%，是近五年同期最旺的一回；上海4月二手成交2.5万套，同比涨24.6%。可全国百城二手住宅均价环比依旧在跌，跌幅0.46%。冰火两重天，就发生在同一张报表里。

按这个走向往前推到2032年，250万的房子

按这个走向往前推到2032年，250万的房子最终值多少，关键看它长在哪儿。一线核心地段、地铁口加优质学区那一类，抗跌能力最顽强，六年下来贬值幅度有限，市场价大概能稳在225万附近。可别高兴太早——把利息、税费、维护一摊，账面照样是亏的。

普通二线城市的城区刚需盘，是被套牢人群最多的那一档。年均跌3%上下，六年累计接近两成，250万的房子到时候挂个200万出头算不错，问题是想出手没人接。

还有一件被很多人忽视的麻烦事——高层电梯房的衰老。当年开发商吹得天花乱坠的二三十层洋房，住到现在毛病一堆。电梯老化、外墙脱皮、维修基金见底，未来想拆都拆不动。住的年头越长，越觉得当初的“高端感”成了甩不掉的累赘。

捏在手里的成本也在悄悄抬头。福清地区2025年房屋租金跌了15%，空置率涨到25%，全国租房市场租金平均跌10%到15%。指望靠房租把贷款抹平的想法，越来越站不住脚。

更别提房屋养老金、房屋体检这些新规矩正在铺开

更别提房屋养老金、房屋体检这些新规矩正在铺开。对三四线那些多余房产来说，未来每年的持有成本可能占到房产估值的3%到5%，在房价还在跌的大背景下，这些都是实打实从家庭账户里往外抽水。

需求这头的变化也值得琢磨。2020年改善型需求占比只有35%，到2025年已经冲到55%，2026年估计能突破60%；90到144平米的品质户型最吃香，老破小和远郊盘越来越找不到下家。市场主力换了，老套路就不灵了。

政策那边的调子也定了。时隔十年，政府工作报告再提去库存，住建部明确要推动收购存量商品房，转成保障房、安置房和人才房。这不是要把房价托回天上去，是给市场一个慢慢消化的出口。

家里有房的人到底该怎么办？只有一套自住的，真的不用慌，房子本来就是给人住的，月供扛得动、住得舒服，涨跌不过是茶余饭后的谈资。有两套以上的，得分清楚手里的牌——三四线的投资房、二十年以上的老破小、远郊概念盘，能出就赶紧出，哪怕让点价也别犹豫；一线和强二线核心区的次新改善房、配套成熟的优质资产，可以继续拿着。

至于2032年那套250万的房子究竟落到几位

至于2032年那套250万的房子究竟落到几位数，没人能拍胸脯给个准信。但大方向已经清楚——指望政策放水来一波翻倍行情，机会基本没有了。长效机制摆在那儿，炒房暴富的剧本不会再演一遍。早一点把多余的房子换成现金握在手里，比眼睁睁看着资产一年年蒸发，要踏实得多。

曹德旺这些年讲的话，听着是不顺耳，可一句句都在被市场印证。房子就是用来住的，不是用来赌未来的。这个老掉牙的道理，越往后越值钱。

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小区门口的中介橱窗里，挂了大半年的二手房广告

小区门口的中介橱窗里，挂了大半年的二手房广告纸都晒发黄了，价格一降再降，看房的人却屈指可数。这就是眼下不少城市最真实的画面。手里那套当年掏空几个钱包买下的房，过几年真还能值原来那个数吗？福耀玻璃创始人曹德旺早就给过答案——一套2026年挂价250万的房子，等熬到2032年再回头看，账面上的数字、口袋里的实际收益，恐怕和当初想象的完全是两码事。

做了一辈子玻璃生意的曹德旺，按理说和房地产八竿子打不着。可他偏偏成了这些年讲楼市最敢说真话的人之一。早在2023年底，他就拿自己老家福清举例，那里的房价从每平米上万一路滑到几千块，大量房子空着没人要，他直接劝身边的亲戚朋友把多余的房子赶紧处理掉。

后来在一次财经场合上，他又抛出一句让人记到现在的话——把房子当成投资品赚钱的那个时代，已经翻篇了。

为什么大伙儿信他？因为做实业的人，不靠卖房挣钱，也不靠忽悠购房者拿提成。中介嘴里永远是涨，房企的发布会永远在画饼，唯独一个搞制造业的老头，没必要替谁站台。

数据比嘴硬。2025年全国商品房销售面积同比

数据比嘴硬。2025年全国商品房销售面积同比掉了6.8%，住宅销售额跌了9.6%；70个大中城市里，三线城市累计跌幅3.4%，部分弱三四线已经跌出22%的窟窿，鹤岗的故事正在更多地方上演。房本上印的还是当初那个面积，市场愿意出的价钱，已经换了天地。

那么250万这套房，六年之后到底缩水多少？很多人脑子里只有一道简单的减法——挂牌价减买入价。可真要算明白，还得把藏在水面下的成本一项项摆出来。

按现在的行情，首套商贷利率最低能压到3.05%，5年期以上LPR也已经降到3.5%。三成首付、七成贷款这么一算，一套250万的房子六年下来光利息支出就轻松奔着二三十万去了。再加上物业、维修基金、装修折旧、空置期，账本上的真实窟窿远比纸面深。

前几年高位接盘的那批人更难熬。他们当初签的合同利率挂在5%以上，月供没少一分钱，房子估值却天天往下走。家庭月供占收入超过一半的并不少见，所谓房产升值带来的财富感，根本没机会变成实打实的现金。

把视野放到2032年，最大的变化是分化彻底定

把视野放到2032年，最大的变化是分化彻底定型。曾经那种全国房价齐涨齐跌的盛况，不会再有了。深圳一年净流入接近50万人，杭州、成都都超过20万，这种地方的核心地段还有人接盘，好房子还能撑住价格。

反观人在流失、产业薄弱的地方，故事就完全反过来。三四线城市一年净流出312万人，广义库存的去化周期普遍超过30个月，瑞银的预测是这类城市未来还得再跌10%上下。没有人口托底，再漂亮的小区也只是一堆水泥块。

今年4月末全国商品房待售面积77801万平方米，13个重点城市新房库存同比降了15.3%，去化周期压到14.9个月。库存确实在掉，但前提是开发商主动收缩供应，市场长期在低位震荡，离反弹还差着十万八千里。

一线城市这边倒是有点小热闹。北京4月二手住宅网签近1.8万套，同比涨15%，是近五年同期最旺的一回；上海4月二手成交2.5万套，同比涨24.6%。可全国百城二手住宅均价环比依旧在跌，跌幅0.46%。冰火两重天，就发生在同一张报表里。

按这个走向往前推到2032年，250万的房子

按这个走向往前推到2032年，250万的房子最终值多少，关键看它长在哪儿。一线核心地段、地铁口加优质学区那一类，抗跌能力最顽强，六年下来贬值幅度有限，市场价大概能稳在225万附近。可别高兴太早——把利息、税费、维护一摊，账面照样是亏的。

普通二线城市的城区刚需盘，是被套牢人群最多的那一档。年均跌3%上下，六年累计接近两成，250万的房子到时候挂个200万出头算不错，问题是想出手没人接。

还有一件被很多人忽视的麻烦事——高层电梯房的衰老。当年开发商吹得天花乱坠的二三十层洋房，住到现在毛病一堆。电梯老化、外墙脱皮、维修基金见底，未来想拆都拆不动。住的年头越长，越觉得当初的“高端感”成了甩不掉的累赘。

捏在手里的成本也在悄悄抬头。福清地区2025年房屋租金跌了15%，空置率涨到25%，全国租房市场租金平均跌10%到15%。指望靠房租把贷款抹平的想法，越来越站不住脚。

更别提房屋养老金、房屋体检这些新规矩正在铺开

更别提房屋养老金、房屋体检这些新规矩正在铺开。对三四线那些多余房产来说，未来每年的持有成本可能占到房产估值的3%到5%，在房价还在跌的大背景下，这些都是实打实从家庭账户里往外抽水。

需求这头的变化也值得琢磨。2020年改善型需求占比只有35%，到2025年已经冲到55%，2026年估计能突破60%；90到144平米的品质户型最吃香，老破小和远郊盘越来越找不到下家。市场主力换了，老套路就不灵了。

政策那边的调子也定了。时隔十年，政府工作报告再提去库存，住建部明确要推动收购存量商品房，转成保障房、安置房和人才房。这不是要把房价托回天上去，是给市场一个慢慢消化的出口。

家里有房的人到底该怎么办？只有一套自住的，真的不用慌，房子本来就是给人住的，月供扛得动、住得舒服，涨跌不过是茶余饭后的谈资。有两套以上的，得分清楚手里的牌——三四线的投资房、二十年以上的老破小、远郊概念盘，能出就赶紧出，哪怕让点价也别犹豫；一线和强二线核心区的次新改善房、配套成熟的优质资产，可以继续拿着。

至于2032年那套250万的房子究竟落到几位

至于2032年那套250万的房子究竟落到几位数，没人能拍胸脯给个准信。但大方向已经清楚——指望政策放水来一波翻倍行情，机会基本没有了。长效机制摆在那儿，炒房暴富的剧本不会再演一遍。早一点把多余的房子换成现金握在手里，比眼睁睁看着资产一年年蒸发，要踏实得多。

曹德旺这些年讲的话，听着是不顺耳，可一句句都在被市场印证。房子就是用来住的，不是用来赌未来的。这个老掉牙的道理，越往后越值钱。

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